房产纠纷咨询师刘朋鹏：从购房建议到帮人离场的职业转变与市场洞察

东莞石碣律师获悉

“房地产争端顾问”

在与购房者打交道了5年之后，Liu 看到了与喜悦一样多的眼泪。但是，无论是喜悦还是眼泪石碣律师，他都可以找到商机。

五年前，Liu 是一家大型房地产公司的投资经理。后来，他辞职并担任购房顾问，向客户提供购房建议。那是房地产的最热时期。无论是基本需求还是投资，只要您上了房地产快车火车，您就可以成为每个人都羡慕的赢家。但是，市场变化的速度完全超过了刘·彭本的期望。去年，他要求他咨询每月购买或投资房屋的顾客，并逐渐从成千上万的人降到数十人。同时，越来越多的客户正在咨询房地产纠纷：“百分之八十或百分之九十的人正在咨询和退房。”

来自“ jia”的静止

刘·彭本（Liu ）还及时调整了他的方向，将他的主要业务改为帮助人们离开，他的身份从“购房顾问”变成了“房地产纠纷顾问”。他还根据简短的视频平台建立了自己的房地产争端处理平台，该平台吸收了整个国家。 的房地产律师定居下来。他告诉该杂志，这项新工作的主要内容可以汇总为三件事：退房，退款，退款，退款。在社交媒体上，他的职业名字更时尚 - “退房老师”，尽管他不同意这个标题。

最近，“房地产争端顾问”刘彭彭（Liu ）“非常忙”。他声称，他每月接受1,500次房地产纠纷咨询，这相当于他作为购房顾问时的高峰业务量。他的大多数客户来自北京，上海，广州和深圳，以及相对开发的第二层城市。其中，有一些普通的工人阶级人民将所有家庭投入储蓄，但是开发商不愿交出房屋，有一些小老板因流行病而处于破产的边缘，无法支付他们的付款抵押贷款，城市中有中产阶级人士认为由于住房价格的下降，他们感到“亏损”。

来自“购房夫妇”的剧照

无论其身份如何，他们中的大多数都已经拥有“保护权利”的经验。刘·彭彭（Liu ）得出结论，客户通常有三种方式“保护自己的权利”：个人与开发商进行沟通，向住房管理部门投诉，然后去法院提起诉讼。但是，在大多数情况下，个人在与专业法律公司进行沟通时很难获得巨大的优势，而谈判则以失败甚至反诉结束。尽管当地住房管理部门必须按照规则行动，而购房者的要求不一定是完全合理的。经理通常最终成为争端的“协调员”。至于上法庭，这意味着时间和金钱成本。看到房地产行业处于危险之中，大多数人都无法等待可能没有实际价值的判断。

“他们将首先尝试一下，并在撞墙后来找我们。”刘·彭本（Liu ）告诉本杂志。作为房地产纠纷的第三方，解决这个问题的方法既不是“头上”，也不是胡说八道，而是一种“中国风格”处理事物的方式 - 使用既开放又秘密的规则，也没有抓住开发人员该党的弱点是与另一方“心理上玩”，并最终满足客户的要求。

作为一名商人，他简要目睹了中国房地产的起伏，以及被潮汐上下抬起的参赛者。但是这些不再重要。他更关心的是，他似乎已经找到了这个行业的密码。在大多数人无法理解的这个行业中，他已经实现了“好与坏”。

筹码和游戏

Liu 告诉本杂志，该平台的客户群去年飙升，主要是因为房地产市场发生了巨大的转变，开发商破产了，导致房屋逾期交付。这些争端大多数都需要通过诉讼解决。此外，许多客户遇到了开发人员的大幅降价，他们认为自己的利益已受到损害并寻求退房。第三种是客户受流行病的影响，收入也下降了。 “最初的期望是每月10,000或20,000元，但现在所有行业的市场状况都不好。一些中小型企业急剧下降了收入，有些人削减了薪水和裁员。这很容易。这很容易要支付存款，但是当我按时付款时，我发现我无法筹集所有资金，因此我终于选择了“平台统计，近几个月来，40％或50％客户有这个。这种情况（收入暴跌）。

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无论情况如何，如果您希望开发人员退款或退房，都需要找到他们的“违规点”和证据。刘·彭本（Liu ）称这些“议价筹码”为“如果没有议价筹码，您将无法与另一方进行谈判。”

在刘·彭本（Liu ）的合作伙伴卢赵（Lu Zhao）看来，寻找“议价筹码”的过程实际上是“选择开发人员的问题”。在该平台收到的情况下，由于开发商的非法运营，大量购房者直接遭受损失。但是有时候，客户的需求与开发人员的违规行为不符。如果您想帮助客户恢复损失，则需要一些回旋处的策略。 Lu Zhao总结了他的经历，并说：“结合了一些法律游戏，一些心理学和一些房地产知识”，可以找到一个突破点，“反复按下他们”，并最终赢得谈判。

对于一些严重的“违规”，例如未经许可的开发人员销售，“游戏”的过程将相对简单。但是，在平台的实际操作中，开发人员最常见的“违规点”是房屋销售的强制订单，这并不是那么严重。在此过程中，“学区”和“地铁”是销售中最常见的高频词语，但只会做出模糊的承诺。 “其他人也喜欢这所房子”和“房子将在几天内上涨”也很普遍。演讲的目的是让购房者尽快支付存款。当购房者因各种原因而后悔支付存款并要求开发人员退还它们时，经常拒绝此类请求。

还有一些常见的“违规”，例如虚假宣传 - 房地产形象的宣传与实际情况，虚假价格，甚至绿色率都不符合标准。为了获得购买房屋的资格，开发商协助购房者获得假交易和假离婚证书。此外，开发人员在销售过程中收取茶和水费，集团购买费或装饰费，这是“这都是该国经常强调的行业秩序问题。”

从“心”中静止

卢赵曾经代表来自北京的汤佐的一个女孩。她毕业于博士学位，并从事锂电池行业。她每月在北京的一家研究所获得约7,000元人民币的薪水。在我开始工作以来，北京在北京购买一所房子，不仅花了我所有的积蓄，而且还透露了我父母的家庭命运。后来，她发现开发商参与了200多起诉讼，其中超过20亿元的资金被冻结了。考虑到这些风险，她一再与开发商进行沟通，要求退房并将其报告给许多政府部门，但没有找到它们。

购房者的心态接近崩溃。客户Lu 打了五个小时的电话。在电话期间，女孩一直在哭泣自己的经历，积累资金购买房屋的困难，开发商的暴政和她的无助。在分析此案之前，Lu Zhao首先需要安抚女孩的情绪。这种情况并不少见。在卢赵的作品中，许多客户会告诉他们的生活方式，因为他们因争执而无法入睡或吃饭。

经过分析后，Lu Zhao在这场争议中发现了“讨价还价筹码”：在交易期间，开发商向购房者进行了首付，这是房屋管理部门明确禁止的违规行为。制定了谈判策略后，卢赵指导女士从开发人员那里收集证据，并“去现场拍照，录制和视频” - 通常，平台不会干预容易冒险的部分，但会介入。等待客户收集足够的时间。证据后，我们挺身而出与开发商进行谈判。

刘·彭本（Liu ）告诉本杂志，在他们收到的命令中，他们总是可以发现开发人员的一个或另一个问题：“苍蝇不会咬住无缝的鸡蛋”。毕竟，在房屋购买合同丰富了各个地方的GDP时，为了促进交易中的各种非法运营，似乎有些微不足道。

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很多时候，这些违规行为都被买卖双方默许，甚至可能被视为开发人员提供的“便利服务”。就像在北京汤茂（）的购房者一样，她能够弥补首付，并实现在北京购买房屋的梦想，因为开发商提供了首付。如今，房地产市场突然发生了变化，买卖双方曾经一致的利益已经转变为冲突。这种隐性的理解已被打破，曾经“违反要点”被挖出，成为“权利保护”的原因。

另一名“保护她的权利”的吴女士在购买房屋后在同一社区的销售房屋中降低了价格的价格。 “当我在去年10月购买时，单价价格为27,500元/平方米。约21,000元/平方米。”

作为该市的新中产阶级，她承认“商业住房的价格上涨和下跌是一种市场行为”，但她无法接受“半年后，纸质资产损失了近60万元人民币”。她去了当地的住房管理局与其他经历相同的所有者一起抱怨。吴女士说：“住房管理局向财产发出了纠正通知，并确定其价格降低行为是不合适的。”但是，在另一项谈判中，住房管理局还说：“降低房屋的价格造成的损失是市场行为，不在监督的范围内。所有者可以选择起诉开发商。”

吴女士说，当她选择在这里购买房产时，她认为“物业附近有两所优秀的小学和一所中学”。同时，该物业靠近轻轨，因此，即使房屋价格在市场上略高一些，也可以接受。 。至于降价，她加入了其他权利保护所有者，并希望开发商会放弃停车位，以补偿所有者的某些损失，但被开发商拒绝。看到沟通是绝望的，他们决定退房。

“我吸了第一批业主的鲜血，然后以低廉的价格将其卖给了他们身后的所有者。每个人都必须认为这是不公平的，他们并不担心缺乏钱，而是不平衡。”吴女士说。

“我们不是要四处乱逛”

在卢赵收到的案件中，还有许多客户认为他们正在“苦难”，因为开发人员以价格出售房屋。

他记得顾客没有搬到他购买的房屋中，但价格从10,000元/平方米降至6,800元/平方米。该客户是位于东格安（）的刑事辩护律师的律师。在问一个同事圈子之后，他认为“权利保护”是没有机会的，没有人愿意代表他的案子。后来，他找到了平台并签订了合同。该平台发现，开发人员已经收取了集体购买费，并用此开始进行谈判。 “最后，该社区中只有三个人返回，他就是其中之一。”

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实际上，购房者“受苦”并不一定意味着开发商必须违反规则。但是，客户的需求只是平台想要实现的目的。平台使用的手段与目的直接相关并不重要。谈判只是一种策略。 Lu Zhao不想透露“游戏”的特定过程，“这是一个商业秘密”。但是可以肯定的是，他们不接受所有订单。卢赵说，只有1,500个订单中只有5％可以接受。 “开发人员没有明显的问题，他起诉开发人员并参与了团体事件。“游戏”是“游戏”的前提，可以进行一对一和非公开的“私人”。返回房屋很容易，还是容易返回1,000？”卢赵说：“许多开发人员将与您签署机密协议。我可以返回你的房子，但你不能只对外界说。”

刘·彭本（Liu ）告诉本杂志，现任团队近30人，几乎都有法律背景和房地产经验。这也是该平台生存很长时间的底线，所有企业都在法律范围内进行。

相比之下，许多传统的小型退化机构不再与时代保持同步。退休机构不是新事物。早在房地产市场的蓬勃发展时期，就出现了一些房地产纠纷。一家小型“返回机构”的运营商告诉本杂志，他们只接管了支付存款并签署“订阅”的购房者业务。如果购房者已与开发商签订了“房屋购买合同”，已支付了首付款或已申请抵押，他们将无法代表它。该杂志的调查发现，许多不负责任的撤回机构将选择在不考虑的情况下选择各种佣金，欺骗客户公司在政府或开发人员之间建立“内部关系”，鼓励客户创建虚假的医疗记录以赢得开发人员的同情，并举报恶意开放的商人是他们的共同手段。

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在某个时候，这些方法可能起作用。例如，吴女士认为，由于开发商的降价，她的兴趣受到了损害，曾经被当地警察“友善地建议”：在他们处理的许多事件中，其他人花了钱来雇用专业人士，”造成麻烦。”

因此，许多不规则的撤回机构可能会使客户处于被动情况。 Lu Zhao曾经与一家客户联系，该客户找到了一家小型退款公司与开发商进行谈判以退款，但是由于退款公司在工业和商业局以恶意报告了开发人员的开发商，因此它被推迟了一整个延迟一个月，我想再次使用开发人员。在谈判期间，开发商拒绝了 律师的来信，并告知客户该押金无法退还，并且可以由开发商将房屋出售给其他人。卢赵说，这样的客户通常不再接管，因为可能涉及各种法律纠纷。

尽管买卖双方在交易房地产时具有平等的市场地位，但由于信息不对称和他们拥有的不平等资源，一旦出现争议，与开发商相比，购房者通常处于较弱的位置。但是，很长一段时间以来，只要横幅被拉到销售办公室的前面，就可以很容易地扭转优势。

卢赵说，他们所要做的就是将双方带回平等的谈判桌子上：“我们并不是要四处乱逛，我们尊重规则。”

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