售后公房购买行为何时无效？东莞石碣律师观点及相关规定解读

东莞石碣律师获悉

一、东莞石碣律师观点

依据新的政策，公共住房得以转变为个人产权房，这一转变意味着房屋属性的根本变化。在外观上，这类房屋因附带了单位的优惠政策，肩负着特殊的社会责任，因此人们习惯性地将其称作售后公房。然而，实质上，这些所谓的售后公房，实际上已经等同于私人房产。

《一九九五年公有住房销售具体实施办法》明确指出，符合条件购买公有住房的群体包括那些获得新分配住房资格并持有本市户籍的职工，以及在其居住地拥有本市户籍的公有住房租户或年满18岁的共同居住成年人。在职工家庭中，若有多人符合购房条件，需进行协商以确定最终购房者；若协商无法达成一致，则不得进行购房手续的办理。显而易见，购置公共住房需征询那些作为房源分配对象以及在该争议房屋所在地拥有固定户籍的人口看法，若未这么做，即便合同已经签署，仍有可能被判作无效。

在司法操作中，若购房者未征得户籍内其他成员的许可便将公有住房转变为售后公房，那么该公有住房的买卖协议自然应当被视为无效。当然，如果一方能够提供证据证明在交易前已获得对方的同意，则不在此列。

在本案中，陈某某、陈某2、陈某5未经允许与某某公司签署了《上海市公有住房出售合同》，此举侵犯了陈某1、陈某3、陈某4的合法权益。目前，陈某1、陈某3、陈某4已提起诉讼，要求确认该出售合同无效，法院对此判决予以认可。合同被判定无效后，涉案房屋应恢复至租赁状态，同时，购房款以及相关的维修基金亦应退还给当事人。

二、案情简介

陈某1和陈某2是陈某某的儿子，而陈某3和陈某4是陈某1的孩子，同样，陈某5和陈某6则是陈某2的子女。

依据相关政策规定，1997年12月，陈某某的任职单位对其进行了宝山区杨泰二村住房的分配，该住房即为争议中的房屋。根据《住房调配单》中“新配房人员情况”这一栏的具体信息，显示租赁户主为陈某某，家庭成员包括妻子贾某某、儿子陈某1、孙女陈某7、孙子陈某3以及孙女陈某4。

1998年，陈某某、陈某1、陈某4将户籍从安徽迁移至该争议房屋并开始在此居住。随后东莞石碣律师，随着落户政策的放宽，2000年，陈某2及其子女也迁入了该争议房屋并开始居住。到了2002年3月，陈某3亦将户籍迁至该争议房屋。2002年，由于居住条件艰苦，陈某1向相关部门申请了城镇廉租住房，该住房的核定家庭成员包括陈某1、陈某2、陈某4、陈某7、陈某某以及贾某某共六人，并最终被分配到了上海市宝山区宝钢九村的住房。大约在同年，陈某1一家搬迁至宝钢九村居住。目前，该争议房屋由陈某某、陈某2、陈某5等人共同居住。

1998年，某某公司向承租人陈某某颁发了公房租用证明。到了2012年9月25日，陈某某、陈某2、陈某5三方作为承租人和共同居住的成年人，共同签署了《职工家庭购买公有住房协议书》。协议中明确指出，陈某某作为承租人，与同住成年人达成共识，一致同意购买所涉房屋。该房屋被认定为按份共有财产，且各方的共有份额均为三分之一的比例。2012年9月29日，陈某某、陈某2、陈某5共同购置了该争议房产，实际支付房款共计13,918元人民币，并缴纳了首期维修基金1,277元，三人各自持有该房屋的三分之一产权。

陈某1、陈某4、陈某3向原审法院提起诉讼，要求判决陈某某、陈某2、陈某5以及某某公司签订的上海市公有住房销售合同无效，并恢复涉案房屋的公有住房属性。

在原审法院审理过程中，针对涉案房屋的公房出售手续办理事宜，某某公司陈述称，当时陈某某以及陈某2曾向该公司提出办理公房出售手续的请求，并向该公司出示了户口簿、身份证以及公房租赁证明。在发放《职工家庭购置公有住房协议书》的过程中，依据有关政策，某某公司明确要求系争房屋内所有持有户口的人员均需签署姓名。陈某某向该公司提交了一份遗嘱及家庭纠纷事由的说明，声明其已妥善处理了系争房屋事宜。其意图是将该房屋赠予陈某5和陈某2，并在产权登记时仅将三人姓名列入，同时亦指出陈某1、陈某3等人并不居住于该房屋之中。鉴于上述情形，该企业为陈某某、陈某二、陈某五三人分别办理了所涉房产的公有住房销售相关手续。

陈某某声称，该遗嘱和家庭纠纷系其本人所撰写。物业公司在住所门口办理相关手续时，系陈某2前往处理，而陈某某并未亲自前往。陈某2完成手续后，向陈某某展示，陈某某随后便撰写了遗嘱和家庭纠纷的情况说明并交给了陈某2。

陈某2透露，在购置公房期间，陈某某正身处医院，她表达了购买争议房屋的意愿。因此，陈某2前往陈某某的工作单位，为其开具了工龄证明，并取走了陈某某的身份证等相关证件石碣律师，随后前往某某公司办理了购房相关手续。起初，陈某2打算直接将房屋登记在陈某某名下，但后来考虑到需要有人负责管理该房屋，于是决定添加陈某2和陈某5的名字。值得一提的是，在购房过程中，陈某1对此事是知情的状态。

一审法院裁定该公有住房的买卖合同无效，要求涉事房屋应回归租赁模式；同时，某某公司需将陈某某、陈某二、陈某五所缴纳的购房款以及相应的维修基金全部退还。

陈某某、陈某2、陈某5提出上诉，声称：陈某某是房屋的合法拥有者，拥有对该房屋的权益。该房屋是单位分配给陈某某和贾某某的，其他子女的姓名则登记在陈某某的名下。陈某2和陈某5与陈某某共同居住。被上诉人家庭获得了国家的安置住房福利。陈某某曾支付给被上诉人5万元，陈某1也同意将房屋处置权交给陈某2。陈某某并未侵犯被上诉人的合法权益。因此，恳请二审法庭裁定撤销被上诉人在一审中的诉讼要求，并判决上诉人与某某公司所签订的上海公有住房买卖合同合法有效。

陈某1、陈某3、陈某4作为被上诉人，他们提出：一审法院对事实的认定准确无误，法律适用恰当，恳请二审法院驳回上诉请求，并维持一审判决。

二审法院驳回上诉，维持原判。

三、法律分析

一审法院认为：

陈某1、陈某3、陈某4是争夺该房屋的分配人选，他们被分配后，户籍也随之迁至该房屋。后来，由于该房屋居住条件艰苦，陈某1、陈某3、陈某4提出了申请，希望入住廉租房，并在那里安家，但这种做法并不意味着他们自动放弃了对于该房屋的权益。陈某某、陈某2、陈某5在签署《职工家庭购买公有住房协议书》以及与某某公司达成《上海市公有住房出售合同》的过程中，理应征询陈某1、陈某3、陈某4的见解，他们作为房屋分配对象，且在争议房屋所在地拥有常住人口户口。然而，陈某某、陈某2、陈某5及某某公司未经允许便擅自签署了《上海市公有住房出售合同》，此举已侵犯了陈某1、陈某3、陈某4的合法权益。因此，陈某1、陈某3、陈某4提起诉讼，要求该出售合同无效，法院对此判决予以认可。合同一旦失效，争议中的房产需恢复至租赁关系。与此同时，某某公司需将陈某某、陈某2、陈某5所缴纳的购房款项以及相应的维修基金全部退还。

二审法院认为：

所争议的房屋系通过分配获得的公共住宅。承租人为陈某某，家庭核心成员包括贾某某、陈某1等，上诉人等同样属于分配对象。故而，该房屋的相关权益并非仅由承租人陈某某单独拥有。尽管上诉人因居住条件不佳而申请了廉租房，但这并不意味着上诉人已完全丧失对争议房屋的所有权利。购置公共住宅需征询该住宅分配对象及在该住宅所在地拥有户籍的居民意见，上诉人声称已支付给被上诉人五万元，陈某1已接受将房屋转给陈某2的处理。被上诉人声称所有子女均已获得五万元，但并未同意上诉人购买该住宅。在遭受被上诉人否认上诉人主张的情况下，上诉人未能提供其他证据支持，因此，不利的法律后果应由上诉人自行承担。原审法院判定上诉人与某某公司未经允许擅自签署《上海市公有住房出售协议》，此举侵犯了被上诉人的合法权利，应属无效行为，该判断并无不妥，应予以保留。

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