第一章总则：城市更新办法助力高质量发展，满足群众向往

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第一章?总?则

为深入推进城市更新战略，推动城市向高质量方向发展，加快构建宜居、有韧性、智能化城市，不断提高城市功能水平、优化居住环境、弥补民生领域的不足、完善公共基础设施，实现土地、资源、能源的高效集约使用，持续满足人民群众对美好生活的追求，依据相关法律法规，结合本市实际情况，特制定本规定。

本市建成区域内的城市更新项目及其监管工作，均遵循本规定的相关要求。

本办法中所指的城市更新，旨在推动社会经济的进步，对城市的空间布局和功能进行整治、修缮与提升，确保住宅安全、市政设施、公共设施配套等方面的全面优化，并在产业结构、环境质量、文化传承等方面实现全面提高的综合性建设行动。

本市城市更新工作秉持着以人为核心、民生为首要的原则，强调规划导向、品质至上，坚持保护优先、活化利用，实施市级统筹、区级负责，由政府主导、市场运作。

第二章?工作机制

第四条?市人民政府领导和统筹全市城市更新工作。

市（县）及区政府作为本行政区域内城市更新项目的主体，承担着负责并执行该区域内城市更新任务的职责。

镇人民政府（街道办事处）按照职责做好城市更新相关工作。

住房和城乡建设部门负责城市更新相关政策的拟定、标准的设定以及服务协调等任务，同时主导城市健康评估和城市更新行动计划的编制工作。

负责牵头制定城市更新专项规划的自然资源和规划部门，同时指导编制城市更新片区（单元）的策划方案，并致力于研究及制定与城市更新相关的规划、土地、不动产等方面的政策。

发展和改革部门配合做好城市更新行动计划编制工作。

财政部门承担着对城市更新相关经费的统筹管理职责，确保相关工作的资金需求得到满足。同时，该部门还负责指导实施主体，协助他们制定城市更新项目的资金平衡方案，以及进行资金的筹集工作，并指导申报使用专项债券。

市政与园林管理部门承担着城市更新项目中涉及的道路（含桥梁）、供水、排水、燃气供应、照明设施、绿化以及公园等各项职责。

城市管理相关部门承担着城市更新项目中的环境卫生管理、违法建筑查处等职责。

相关部门在交通运输、商务、文化广电旅游、国有资产监督以及数据管理等领域，依据各自职责，依法确立相应的专业规范和辅助政策，承担指导、管理与监督的责任，共同促进城市更新工程的进展。

第六条，不动产的所有权人、那些依法建造或取得不动产但尚未完成登记的单位和个人、以及负责城市公共空间与设施管理的相关单位，作为物业权利主体，依照法律规定参与城市更新项目，享有相应的更新权利，并需履行更新责任，合理地使用土地资源，主动促进现有资源的优化和提升效率。

国家机关、国有企业以及事业单位作为物业的所有者，理应积极协作，参与城市更新项目。在推进城市更新的过程中，公房的管理与运营机构需依照相关法规，履行其应尽的责任。

第七条?设立城市更新专家委员会。

专家委员会汇集了来自规划、住宅、地产、产业、建筑、交通、生态环境、城市安全、历史文化、社会、经济和法律等多个领域的专家学者，他们负责对城市更新相关活动的评估与研讨，并向决策层提供专业咨询。

第八条要求构建和完善城市更新公众参与体系，依照法律规定，确保公众在城市更新项目中能够充分了解信息、参与决策、发表意见以及进行监督。

第三章?规划与计划

第九条规定，由市政府主导，以住房和城乡建设部门为引领，联合各相关部门、各区、各街道以及社区共同构建城市体检的工作机制。同时，将城市体检的结果报告作为制定城市更新专项规划、策划城市更新片区（或单元）方案、实施城市更新行动计划的关键参考。

第十条规划需具体界定全市城市更新的整体目标、主要任务、关键的城市更新区域（单元）等关键要素。

市（县）、区级城市更新专项规划需具体界定所辖区域内城市更新的具体区域、设定明确的工作目标、指出关键项目，并制定相应的实施策略和规划指导方针。

城市更新片区的策划方案需进行全面现状评估，严格执行上位规划对城市更新片区的要求，与详细规划紧密衔接，明确目标、更新策略、规划措施、实施指南以及保障措施的建议，并提倡同步进行城市设计研究。

市、市（县）区城市更新行动计划需明确城市更新的目标与任务，同时详细列出具体项目信息，这包括但不限于项目的名称、实施主体、更新的范围与规模、更新内容、投资估算以及时序进度等关键要素。

第四章?项目实施

第十三条?城市更新项目应当明确实施主体。

物业权利人能够担任城市更新项目的执行单位，亦或是授权给其他相关单位来负责城市更新项目的实施。

对于涉及法律法规所规定的关乎公共利益和公共安全的城市更新项目东莞石碣律师，市、市（县）级人民政府有权依据其管理权限，遵循公开、公平、公正的原则，依照法律规定来明确项目的实施主体。

第十四条?实施主体履行下列职责：

（一）编制城市更新项目实施方案；

（二）办理用地、规划、立项、施工、验收等手续；

（三）归集权益等准备工作；

（四）组织工程建设；

依据相关法规及合同条款，进行建筑或设施的移交、运营及管理。

（六）其他职责。

第十五条，实施主体需依据城市更新专项规划或城市更新片区（单元）策划方案，在完成对现状的调查、对更新意愿的征询以及对市场资源的整合等工作后，编制城市更新项目的具体实施方案。

城市更新项目的实施计划需首要确保公共利益的实现，同时要合理规划各种资源要素以及相关参与方的权益，并且针对不同项目特点，具体规定建设、搬迁、资金筹措、土地供应以及运营管理等具体事宜。

第十六条规定石碣律师，城市更新的执行主体能够通过租赁、购置、调换以及作价出资（入股）等多种途径来整合相关权益，以此协同推进规划优化及城市更新项目的土地供应工作。

第十七条规定，在城市更新项目实施过程中，相关主体在办理土地、规划、项目立项、施工以及验收等相关手续时，相关部门需遵循改善营商环境的相关规定，努力缩短审批时间，简化审批流程，并提升审批效率。

第五章?城市更新支持政策

第十八条规定，市级以及县级市人民政府及其相关机构需优化城市更新相关策略，推进制度及管理层面的创新，构建政策协同效应，以提供有力支持与保障，促进城市更新工作的顺利进行。

第十九条规定，以政府资金投入为引领，以社会资金投入为核心，构建一个多元化的资金筹集机制，通过多种途径筹集城市更新的资金。

运用财政资金作为关键杠杆，将城镇老旧小区改造和重要基础设施建设等既有专项资金进行有效整合，并进一步增强向上级争取资源的力度，主动争取中央及省级的奖励补贴资金和专项债券，将这些资金统一调配，以支持城市更新项目的建设。

推动各类市场主体投身于城市改造项目，倡导将盘活现有资源与升级改造相结合，倡导政府与民间资本携手合作，以及通过资产证券化（ABS）等多元化途径来有效筹集所需资金。

依据相关规定，积极研究运用住房公积金以及住宅专项维修基金来助力城市更新工程的推进。

各地应统筹运用现有的政府投资基金，对资源进行合理配置，以促进城市更新项目的建设。同时，应鼓励各种市场主体参与到基金的组建或购买中来。

（四）应充分利用开发性及政策性金融手段，积极争取城市更新项目的资金支持；同时，指导金融机构增强产品与服务创新，通过推出信贷金融新产品、设立专项低息贷款等措施，为城市更新提供融资保障，满足其资金需求。

第二十条规定，城市更新片区（单元）项目的统筹工作由其所在区域负责，确保区域内的平衡发展。各市（县）、区需主动争取中央及省级层面的城市更新专项补助资金，并整合土地出让收入等资源，为项目提供支持。此外，还需有效运用市场机制，通过激活现有资源资产等手段，确保项目的投入与产出达到平衡状态。

第二十一条规划城市更新项目时，需根据具体状况明确用地范围。在确保民众基本生活需求得到满足、弥补城市不足之处、维护公共利益与安全的基础上，城市更新相关的专项规划、片区（单元）策划以及项目实施计划，可以对详细规划内容提出具体的调整意见。

为确保民众基本生活需求得到满足并弥补城市不足，所进行的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等建设项目，还有老旧住宅的综合改造工程等，只要这些项目符合城市规划要求，不对周边环境造成不良影响，那么在新增建筑规模上，便无需受到规划中容积率指标的约束。超出规划要求，对于额外保护的不动产文物以及无偿移交给政府的社会公共设施等公益性质的项目，其所需建筑面积可以依据所做贡献的相应面积进行补充。

在城市更新的实施过程中，考虑到安全、环保、无障碍等标准的需求，需要增设楼梯、通风管道、公共通道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施，以及景观休息区等配套设施。在此过程中，所增加的建筑规模将不会被纳入规划容积率的计算范围。

对于那些建筑密度较高、难以满足现行标准和规范的区域，在确保获得规划范围内相关利益方同意的基础上，需遵循“改善不破坏”的原则，对详细规划中的建筑高度、日照间距、停车设施配置、建筑密度、绿地比例以及建筑退让距离等规划要素进行适应性调整与完善。

在遵循规划要求和相关规定的条件下，应积极推动对可用空地以及空置房屋等空间资源的整合，以此扩大公共空间面积，并完善市政、环卫等基础设施以及公共服务设施的建设，从而全面提升城市的各项功能。

第二十二条要求在改造现有建筑的过程中，及时制定符合要求的设计审查重点。同时，在保障公众利益与安全的基础上，积极探讨并实施建设工程规划许可的豁免机制，并研究编制相应的豁免目录。此外，逐步推进建筑师责任制试点工作，并探索对这类项目实施施工图审查的自审承诺制管理模式。

对于列入建设工程规划许可豁免清单范围内的项目，在申请进行施工图审查、取得施工许可或进行消防验收的过程中，无需提交建设工程规划许可证。

针对那些不符合现有标准的城市更新工程，涉及历史文化保护与传承利用的项目将由住房和城乡建设部门牵头，组织专业人员进行论证；而针对消除既有建筑安全隐患的项目，则由城市更新项目的执行单位负责组织专家进行论证。这些专家的论证意见将成为设计、施工图纸审核、施工过程以及竣工验收等工作的重要参考依据。

在城市更新过程中，对于既有建筑的改造工程，必须提前进行消防安全评估或检测鉴定。在改造施工阶段，必须严格遵守国家现行的工程建设消防技术规范，努力提高原有建筑的消防安全等级及其他安全性能。由于空间、结构等客观条件的制约，确实难以达到当前的技术标准和等级要求。我们应秉持尊重历史、因地制宜的原则，在不影响原有使用功能的基础上，参照《江苏省既有建筑改造的消防设计技术要点（试行）》的规定，明确适用的具体情况，并在实施更新后，整体水平有所提高，且不低于是原建筑建造时的技术和等级标准。

在城市更新过程中，对于既有建筑结构的改造，必须遵循现行的国家标准。考虑到空间、结构等客观条件的限制，若实施现行标准存在困难，则应努力提高和增强原有建筑结构的安全性以及整体的抗震能力，绝不允许降低原有建筑结构的安全性及整体抗震性能。

第二十三条规定，对于城市更新项目中涉及土地出让的情况，可以采用附带规划设计方案的出让方式来办理供地手续；若满足协议出让的条款或者划拨用地目录的要求，则可以采取协议出让或划拨的方式办理供地手续；同时，若项目符合国家、省、市的相关规定，也可以在出让土地时附带建筑物来办理供地手续。

对于那些符合低效用地再开发条件的城市更新项目，只要它们符合规划要求，原土地使用权人就有权自行进行改造，或者选择与多个主体合作共同开发。至于那些分散的零星建设用地，包括边缘地、夹心地、穿插地等，必须与周边土地一起进行集中再开发。如果这些土地符合低效产业用地再开发的相关规定，那么它们就可以按照规划要求，经过批准后，通过协议出让的方式提供土地使用权。

第二十四条，针对新兴产业和新兴业态的发展需求，我们倡导不同产业用地类型之间的合理转换。同时，我们鼓励各地积极研究并制定关于存量建设用地用途转换的负面清单。在此基础上，我们依据详尽的规划、规划要求和供地政策，推动混合复合的更新工作。此外，我们还将依法依规办理相关的供地手续。对符合国家及省级关于存量土地活化利用五年过渡期政策的更新项目予以支持，该过渡期从批准日开始计算；当过渡期结束后，项目完成更新改造，可依据不动产历史遗留问题的处理办法，进行相关手续的办理。

第二十五条规定，对于城市更新过程中产生的不动产，包括具备多种功能的土地与建筑，若其可进行分割，则可依据不同的地块界限、建筑区域或楼层来分别申请分割审批。在完成分区分层设权之后，方可进行不动产的登记手续。对于立体开发的土地，既可以按照地表、地上、地下的层次进行分割审批，也可以根据建筑的功能分区来分别设权，随后再进行不动产的登记。原不动产权主与更新实施主体可依据双方签订的更新及转让协议，依法向不动产登记部门联合提出转移预告登记的申请；更新作业完成后，可依据预告登记的内容申请办理后续的登记手续。同时，我们鼓励采用“带押过户”的方式，来处理不动产的转移和登记事宜。对于申请进行土地使用权划拨转让的城市更新项目，一旦市、市（县）区人民政府依照法律规定予以批准，受让人便有权进行协议出让的办理。在依照相关规定完成出让价款的核定并缴纳后，方可依法进行不动产登记手续。对于包含多个土地使用权人，且使用权种类各异但未变更土地用途并实施原地安置的城市更新工程，只要在更新后产权人同意保持原有土地使用权类型不变，那么在更新工程完成后，依照约定，可以依法进行不动产产权登记。

第二十六条规定，城市改造需采纳环保、低能耗以及智能化技术。同时，倡导并扶持企业、高等学府及研发单位研发新型技术、工艺、材料和设备。此外，还鼓励市（县）、区人民政府开展创新尝试，一旦条件成熟，便可在全市范围内推广。

第二十七条规定，对于符合税费减免优惠条件的城市更新项目，必须依照法律法规，切实执行税费扶持措施。

第二十八条规定，对于那些具有显著示范作用的项目，政府可以依据其示范效应的强弱，给予相应的财政资金作为奖励和鼓励。

第六章?附?则

自2025年3月1日起，本规定正式开始实施，其有效期限将持续至2029年6月10日。

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