产权交易有哪些限制？常见房屋产权纠纷及小产权房交易须知

东莞石碣律师获悉

产权流转过程中有许多障碍，例如设定担保、涉法纠纷、征用改造、集体或无偿使用土地、经济适用房等情况，这些情形下房产无法随意转让。小产权房必须获得国家许可并变更土地属性才能进行交易。购买租赁中的房产要核实租客是否放弃优先认购权。购买无房产证的房子要谨慎，有拿不到相关证明文件的隐患。房屋产权纠纷包括所有权、用益物权和担保物权纠纷。

1、常见产权纠纷有哪些？

产权流转的阻碍并非所有住宅房产都能实现彻底的自由转让，部分缘由在于：

房屋若是有抵押情形，或者正处在法律纠纷之中，又或者被划入拆迁计划，并且土地权属属于集体所有或划拨方式，抑或与保障性住房相关联，此类房产都无法在公开市场上进行买卖。

涉及军队、医院及学校等机构的公共住宅，此类房产即便获得原所有者单位确认，也不得进行过户。

应当指出，多数此类机构不允许其职员向第三方售卖房产，这种情况比较常见。

此外，特别要指出的是，一种名为小产权房的建筑，其建设必须获得国家许可，同时需对土地实施征用并加以开发，只有当土地的所有权从集体单位转变为国家所有，这类房产才可在二级市场上进行买卖。

对于打算购置已出租房产的购买方而言，若面临同等选择情形，房屋的租客享有优先购得该房产的权益，所以购买方必须弄清楚租客是否已无保留地表明不打算购买，或者选择等到租赁合同期满再实施购置行为。

对于那些存放很久还没拿到房产证的房产，购买者需要仔细权衡。

那些房龄较长，但业主手中仅有购房协议和收据，始终没有完成产权登记的房产，常常因为开发商的缘故，最终面临无法成功领取房产证的风险。

购房人要仔细查证，看证件办不下来，是因为房主不肯出钱缴税，还是碰上别的麻烦。

通常情况下，房产相关权利涵盖归属权、使用权和抵押权，由此引发的权益争议常分为三类，分别是归属权争议、使用权争议及抵押权争议。

《中华人民共和国民法典》

第一百一十四条

民事主体依照法律规定可以拥有物权。物权是权利人依据法律，对特定物品直接实施管理和排除他人干涉的权益，涵盖所有权的归属、使用权的利用以及担保权的设立。

第一百一十五条

事物涵盖不动产与动产，法律对权利作为物权客体的情形，遵循相关规定执行。

2、房产纠纷有哪些？

涉及房产和地产的矛盾，通常发生在个人、公司或其它团体之间，也可能在他们彼此之间出现，这些矛盾围绕所拥有的房屋和土地的权利与责任展开，导致不同方产生争执。

详细说明，涉及房产和地块的归属权、维护控制权以及使用许可权等相关纠纷。

也涉及在不动产建设、运作及维护环节里，相关方就不动产权利问题所引发的纠纷。

《民法典》

第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产登记簿上的信息，应与权属证书上的内容相符；如果两者有出入石碣律师，除非有证据表明登记簿确实存在偏差，否则应以登记簿上的记录作为依据。

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