物业纠纷怎么办？民法典这样判！合同争议索赔的5个典型案例

东莞石碣律师获悉

为了能够充分地将典型案例所具备的示范引导作用效益发挥出来，从而统一裁判规则，进而做好物业纠纷矛盾风险的预防性处理化解工作，最终有力维护人民群众的合法权益，同时维护社会的和谐稳定状态，最高人民法院因而从各地法院报送呈交的案例当中挑选选出了五个典型案例，此刻予以发布。

案例一

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

居住于某小区的张某，是该小区业主，为该小区给予物业服务的是某物业公司。在2021年9月的时候，欠交物业费的张某发觉，自己已被禁止去使用所住单元的电梯以及门禁系统，在跟某物业公司进行交涉但没有得到结果之后，张某向法院提起诉讼，诉求某物业公司恢复他对电梯以及门禁系统的使用功能。

裁判结果

按照审理法院的看法，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款有着这样的规定，那就是物业服务人不能够通过停止供电、供水、供热、供燃气等这样的方式来催交物业费。 在当前这个案子当中，张某确实存在欠交物业费的情况，然而某物业公司不应该采用不给业主激活门禁卡，进而致使其不能正常进入单元门，也不能正常使用电梯门禁系统等方式去催交物业费。 面对着张某欠交物业费这样的违约行为，某物业公司可以另外依照法律规定去维护自身权益。 经过法院依照法律进行释明之后，某物业公司于本案审理过程当中便主动恢复了张某对门禁系统的使用。

典型意义

业主理应依照约定向物业服务人给付物业费，然而在实际情况里，业主出现拖延乃至拒交物业费的状况时常会发生，物业服务人常常会运用各种各样的方式去催交物业费。物业服务人通过不给业主激活门禁卡、限制使用电梯这样的方式来催收物业费，实际上乃是基于其在物业服务合同之下的债权却不恰当地限制了业主的建筑物区分所有权，既欠缺法律依据，又超出了合理必要的限度，常常会加剧双方之间的矛盾。履行物业服务合同之际，物业公司以及业主都应当秉持契约精神，依照物业服务合同的约定，全面履行各自的义务，共同营造出和谐宜居的小区环境，物业服务人催促业主缴纳物业费的时候，应该采用合理的方式，业主在经过催告之后，于合理的期限之内，依旧不支付物业费的，物业服务人就能通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式，依法维护自身的合法权益，然而不可以用影响业主正常生活的方式去催交，本案判决明确表明，物业服务人应以合理合法的形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

案例二

业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费

——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司跟某小区建设单位按照法律规定签订了《前期物业服务合同》，之后就开始给小区提供物业服务。徐某某是案涉小区的业主，由于他没有按时把来自2019年5月一直到2022年12月的物业费支付掉，在经过催告以后，在合理的期限之内依旧没有支付，某物业公司就把他告到了法院。徐某某以他房屋厨房设计存在不合理的情况、排烟出现倒灌等问题作为理由，辩解不应该交纳物业费 。

裁判结果

审理法院觉得，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条有这样的规定，物业服务人需要依照约定以及物业的使用性质，去妥善地维修，还得养护，要进行清洁，做好绿化，并且经营管理物业服务区域内业主的共有部分，要维护物业服务区域内的基本秩序，还要采取合理措施保护业主的人身安全以及财产安全。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。在此案当中，厨房设计并非物业服务人所应履承担的义务范畴，厨房设计存在不合理状况以及排烟倒灌这般情形，属于商品房买卖合同法律关系里的履行之时出现的瑕疵问题，和本案所涉及的物业服务合同并不归属于同一法律关系，责任主体并非是一样的，徐某某称因厨房设计不合理所导致的损失，同样与某物业公司不存在关联，其凭借房屋质量问题作为理由进行抗辩，主张不应该支付物业费，这种说法是缺乏依据的。最终作出判决：徐某某要向某物业公司支付自从2019年5月开始至2022年12月的物业费4500多元。

典型意义

物业服务人的责任和义务，是由法律规定以及物业服务合同共同确定的，这些责任义务有很多，像维护、保养、秩序管理、安全保障、惩处违法行为、向有关部门汇报并协同处理等等。通常情况来讲，房屋专属部分的质量、设计等方面的问题，不在物业服务人需要承担责任的范围之内。要是业主用设计不合理等房屋质量问题做理由，拒绝缴纳物业费，或者想用维修费用来抵消物业费，这是不会获得支持的。本案的判决，对厘清物业服务合同关系，以及区别于其他法律关系，有着一定助益，它能引导业主正确地去区分责任主体，依照法律规定、遵循相关规则，以理性的方式去维护自身权益，还能够妥善妥当平衡物业合同当中各方的合法利益。

案例三

物业服务合同终止之后，原物业服务人要是拒不退场，那其就不得请求业主支付物业服务合同终止之后的物业费 。

——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

基本案情

有一家物业公司，它是某个小区原本的物业服务人。这个小区的业主委员会，向这家物业公司发函告知，原物业服务合同到期之后，将会重新挑选确定物业服务人，还邀请它积极去参与竞标。这家物业公司回函表明，原物业服务合同到期后会自行终止。后来，这个小区挑选了新的物业服务人，并和其签订了《物业管理服务合同》，业主委员会通知这家物业公司要及时去办理交接事宜，不然就得承担相应的法律后果，可是这家物业公司没有在合理的期限内退场，从而导致新的物业服务人长时间没办法进场服务。某物业公司，因向业主何某某收取物业费，在原物业服务合同终止之后，却未能成功收取，于是，向法院提起了诉讼。

裁判结果

审理法院觉得，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条有这样的规定，物业服务合同要是终止了，那么原来那个物业服务人就得在约定好的期限或者合理的期限内，退出物业服务区域，把物业服务用房、相关设施、物业服务所必需用的相关资料等，交回到业主委员会、决定自行管理的业主或者业主指定的那个人手里，还要配合新的物业服务人把交接工作做好，并且得如实去告知物业的使用还有管理的状况。若原物业服务人违背前款里规定的，那就不可以去请求业主支付物业服务合同终止之后的物业费；要是造成业主有损失的，那是应当赔偿损失的。在本案当中，有某物业公司，在原物业服务合同终止以后，没有按照业主委员会的要求向新物业服务人履行交接义务，在被明确告知法律后果之后仍然拒不退出这个物业服务区域，如此就不可以请求业主支付物业服务合同终止之后的物业费用。最终做出判决，这种判决是驳回某物业公司的诉讼请求 。

典型意义

物业服务合同终止之后，原物业服务人基于诚信原则，有配合进行物业交接的后合同义务。因新老物业服务人存在利益冲突等缘故，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，持续占用物业用房，拒不交还相关资料，以提供服务的名义，实际进行强行占据行为；而这致使新物业服务人的工作难以顺利开展，具体表现表现为物业用房久留不归、资料上交受阻等情况，严重影响新服务工作推进 。物业交接不顺畅，这极易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会相互间的纠纷，还会使小区管理秩序遭到扰乱，进而致使物业服务质量受到影响，最终导致业主生活品质有所降低。在本案当中，判决驳回了某物业公司的诉讼请求，这有助于引导物业服务人按照规定时间退场，并且依法履行交接义务，对规范物业服务行为、构建和谐且适宜居住的小区环境有着积极的意义。

案例四

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

基本案情

有一个物业公司，它是由某小区的建设单位选定的前期物业服务人。后来呢，这个小区召开了业主大会，作出了解聘该物业公司、选聘新物业服务人的决定。并且，小区业主委员会已经和新物业服务人另行签订了物业服务合同。然而，这个物业公司觉得，某小区业主大会作出的选聘新物业服务人的决定，不符合法律里关于对业主共同决定事项进行表决时的专有面积和业主人数比例的规定，于是就起诉了，请求确认这个决定是无效的。

裁判结果

审理法院觉得，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有规定，选聘物业服务企业以及解聘物业服务企业应该由业主共同来决定。法律规定选聘、解聘物业服务企业要由业主共同决定且规范程序，原因在于各业主基于建筑物区分所有权对共有部分拥有共同管理的权利。对于涉及共同管理的事项，需要由该组织的成员共同决定，也应当这么做，目的是保障该组织内部成员的合法权益不受到侵害。业主大会的决定，或者业主委员会的决定，对业主有着法律约束力，所以依据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会作出的决定要是侵害业主合法权益，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。在本案里，某物业公司并非该小区业主，不受业主大会决定的约束，和该被诉业主大会的决定不具备直接利害关系，因而无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定：驳回某物业公司的起诉。

典型意义

业主大会决定，乃是业主对于小区重大事项去行使共同管理权、开展业主自治的关键重要方式。身为业主自我管理的权力机关，业主大会所作出的决定，对业主具备法律约束力，然而并不直接去约束业主以外的主体，所以并非属于小区业主的物业服务人，不存在诉请人民法院针对业主大会决定效力作出裁判的必要性以及实效性。要是原物业服务人觉得物业服务合同解除致使其遭受损失的，能够依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定另外去主张。生活里头，存在着这样的情况，有的从事物业服务的人员，在被解除聘用关系之后，企图运用向上请求确认业主大会所做决议不具备效力，或者是请求予以撤销这种方式，来推翻业主大会做出的决定，进而否定业主们共同的意志。在当前这个案子当中明明白白地表明了，物业服务人针对于业主大会关于选聘新的物业服务人的这一决定，是不可以提起诉讼的，此情况具备规则指引方面的作用，对于维护业主大会决定所具有的效力，以及依照法律规定保障业主能够行使共同管理的相关权利，是有益处的。

案例五

灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

有一家物业公司，为某个小区给予了日常保洁服务，还进行保安巡逻，以及电梯日常维护保养等诸般物业服务。由于大多数业主都没有按时去交纳物业费，这家物业公司变得难以维持日常运营状况，物业管理服务标准也就渐渐降低了，这样一来，导致它与业主之间的矛盾进一步加剧。之后，这家物业公司在向业主陈某催收物业费但没有成功的情况下，就把陈某告到了法院 。

审理方式

涉案小区物业服务状态以及欠费情形，被审理法院着重加强研判，鉴于涉案小区里除陈某之外，存在一百多位业主有欠交物业费的状况，同时某物业公司打算提起批量诉讼石碣律师，在此种情况下，法院决定前往该小区开展巡回审理以及现场办案，在庭审期间，法院针对物业的服务质量展开详细调查同时就相关法律难题进行释法说理，某物业公司意识到自身服务的确存在不足，并且在法院主持之下与陈某当场缔结了调解协议，依据物业公司所提供的服务项目以及服务质量等诸多因素，业主支付相应的物业费 。在庭审结束之后，法院立刻着手展开普法宣传工作，以此引导某物业公司与小区业主达成相互谅解，进而妥善地化解了小区里百余件潜在的纠纷。

典型意义

物业管理费不只构成物业服务者为业主供给服务的根本条件，还是维持小区之内诸如电梯、配电以及消防等一系列设备设施能够正常运行的关键支撑。业主依照规定准时且足额地缴纳物业管理费，对协助物业服务者去提供更具优良品质的服务有着积极作用；而物业服务者持续不断地提高服务质量，才能够促使业主更加自觉自愿地缴纳物业管理费，进而形成一种良性的循环状态，以此来营造出更为舒适宜人且美好的生活环境 。在这个案子当中东莞石碣律师，法院借助开展巡回审理的方式，于现场进行以案释法的举动，进而促使物业双方达成取得谅解的结果，达成了“办理一案、治理一片”的成效，不但使得当事人诉累得以减轻，而且还节约了司法资源，为此为业主营造出了良好的居住环境，达成了“三个效果”的有机统一。

石碣 镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。