业委会和物业起纠纷？物业费里这9项服务必须提供，否则可投诉

东莞石碣律师获悉

就在上周，北京朝阳区某小区的业主们做了件事，什么事呢？他们集体把购房时签订的《物业服务合同》翻了出来，翻出来干嘛呢？仔细核对，核对完发现物业每月额外收取的50元“公摊电费”根本不在约定范围之内。之后经过向住建部门投诉，物业最终被迫向全小区业主退还了费用，退还的是什么费用呢？是近一年违规收取的石碣律师，总额高达12万元的费用。

这个确实在现实当中真实出现了的故事，戳破了一个真相，什么真相呢？是很多业主都未曾察觉到的真相，那就是，你每月按照规定准时去缴纳的物业费，或许养着不少账目不明的糊涂账 。

事实上，由国家发改委与住建部共同发布的《物业服务收费管理办法》（其文号为发改价格〔2003〕1864号），还有在2024年最新印发的《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》（该通知文号是建办房〔2024〕22号），早就已经将物业费的服务范围划分得清晰无误、明明白白了。这些文件就是业主的“权益保护证件”，能够让我们于 时清清楚楚、明明白白，不会再被物业那些含含糊糊的说辞牵着鼻子前行了。

物业费到底是笔什么钱？

具体来讲，物业费并非物业公司的所谓“工资”，而是全体业主为促使小区能够正常运行，一同拿出资金的“公共服务管理费用”，其核心服务的对象是公共区域以及公共设施，目标是要让整个小区的环境变得更加安全、更为整洁、更趋有序。

一旦开发商完成交房，不管你有没有入住，小区里保洁、保安、绿化养护等各类公共服务都会持续开展，因而物业费都得按时去缴纳 。然而，有些地区对空置房存在减免政策，具体情形能够咨询当地物业主管部门 。

物业费里必须包含的9项服务

依据国家所制定的规定，在你所缴纳的物业费当中，必然是涵盖了以下这9项处于核心位置的服务，要是物业公司在这些服务里，哪怕是少提供一项，那都可归结为服务没有达到应有的水准。

从物业费中支出这么一些项目，小区里保安的工资，保洁的工资，维修师傅的工资，客服管家的工资，还有他们的社会保险以及法定福利，这乃是小区存在“人”服务的基础 ，物业人员工资福利是如此这般 。

（二）公共设施日常维护费涵盖了电梯的定期年检，以及日常小修，还有路灯和楼道灯的维护，和给排水管道，以及健身器材的日常检修，这些费用都包含其中 。但需注意，要是电梯整体更换、水管大规模改造这类大额支出，要用专项维修资金，不算在日常物业费里 。

其一，清洁卫生费方面，小区道路需进行日常清扫工作，楼道也要开展日常清扫工作，电梯轿厢同样要进行日常清扫工作，垃圾桶也有日常的清扫事务，其二，生活垃圾需进行收集，且要进行清运工作，其三，公共区域还要开展消毒杀菌作业，而以上这些开销，均会由物业费予以覆盖 。

（四）绿化养护费，其中包括草坪修剪，还有树木浇水施肥，以及花卉补种，另外冬季防冻，夏季防虫，这些用于维护小区绿化的费用，早已包含在物业费里。若是物业再单独收取“绿化费”，那便是重复收费。

秩序维护费涵盖了，保安进行的24小时不间断巡逻，小区大门处的值守工作，监控设备的持续运行，及其在节假日期间提供安全保障所产生的费用，这些用于维持小区秩序的各项开销均被计算在此费用范畴内。

物业办公经费，是物业办公室用于维持正常办公的支出，其中包括办公用品、水电费、通讯费等，这些支出会分摊到物业费里。

（七）固定资产折旧费：有那样的一些设备，像是物业公司所购置的电脑，还有打印机，再包括维修工具，以及巡逻车之类的器具，它们会因为使用的缘故进而产生折旧情况，而这一部分所生成的成本也会于物业费当中进行计入。

物业为小区公共区域购置的公众责任保险之公众责任保险费，若有人于小区公共区域意外受伤，又或公共设施损坏需赔偿，此相关保险费用便从物业费里支出 。

经业主同意的别的费用，像小区公共区域的节日装饰费用，组织邻里节这类公益活动的支出，只要是经过业主大会同意，或者是经过业委会同意，相关费用就能够从物业费里列支。

此外，依据建办房〔2024〕22号文件，物业公司得定期于小区公告栏或者业主群里，将物业费的收支明细进行公示，这收支明细涵盖收入总额东莞石碣律师，还有支出项目，像人员工资、设施维修费等，以及公共能耗费的使用情况，以此接受业主监督。要是物业不进行公示，业主是有权要求其予以公示的。

可以直接拒绝的3笔费用

诸多物业公司会趁着混乱的局面，从中捞取好处，去收额外的费用。按照规定，下面这3类费用很明确，是不被包含在物业费里面的，或者是不应该再次收取的，业主能够坚决地拒绝缴纳。

1. 住宅内部设施设备的维修费用

你家屋内电灯出现损坏情况，水龙头出现漏水现象，马桶发生堵塞问题，电路存在故障状况，这些均属于私人区域的维修范畴，责任在于业主自身，针对此物业能够提供有偿维修服务，然而这笔费用需要额外去支付，是不能算入物业费当中的，。

2. 专项维修资金覆盖的大中修项目

对于诸如电梯大修、屋顶防水层整体翻新、外墙全面翻新、小区道路重修这类大型工程，费用理应从购房时所缴纳的住宅专项维修资金里列支，物业公司不得把这些费用计入日常物业费之中，同时也不能要求业主进行额外分摊，除非专项维修资金不足且经由业主大会表决同意了的情况除外。

3. 公共区域能耗费（若已含在物业费中）

楼道灯所产生的电费，路灯所产生的电费，电梯运行所产生的电费等公共区域能耗的费用，通常已经被包含在物业费成本里。很多城市有着对应的实施细则，具体来说，就像北京的那条《北京市物业服务收费管理办法》明确规定，物业费涵盖“公共照明电费、电梯运行基础电费”，是不可以单独向业主进行收取的。要是物业费公示里已经明确包含了“公共区域能耗”，物业再去收取“公摊电费”的话那就是重复收费行为了，这种情况下是可以要求退还的。

遇到物业乱收费或不作为，业主应该怎么办？

假使察觉到物业公司存有仅收费却不提供服务、服务极度未达标准，又或者胡乱收费的状况，业主切不可单纯地凭借拒绝交纳物业费的形式去对抗，鉴于这有可能致使业主自身遭遇违约责任。正确的维权方式是如此这般的：

第一步：收集证据，明确诉求

将物业费缴费凭证留存好，把物业服务合同留存完善。要是服务存在不到位的情况，运用手机把照片拍摄下来，将视频录制下来，像垃圾堆积的那种状态，设施损坏时的模样。把与物业人员的沟通记录妥善留存，诸如微信聊天记录，通话录音之类的。明确自身的诉求，是要求物业进行整改，还是退还乱收的费用，又或是减免一部分物业费 。

第二步：先与物业公司理性沟通

带着相关证据，以心平气和的状态，去跟物业负责人进行沟通，将问题予以说明，同时提出合理的整改期限，先采用礼貌的方式，之后再采取强硬措施，给物业一个用以解决问题的机会。

第三步：联合业主，借助集体力量

要是个人沟通没效果，那就能够联合其他有着相同困扰的业主。倘若小区组建了业主委员会，这可是代表全体业主利益的法定组织，那就可以向业委会去反映，让业委会出头去督促物业整改，甚至还拥有启动更换物业程序的权力。

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